元号が変わると天地が動く、と言われています。
まさに、その通りの結果です。
以前のような暮らしはできないのでしょうが
被害にあわれた皆さんの心が
一日でも早く平穏に戻りますように
お祈りします。
さて、ガンバル不動産です。
今日はお金の話をシェアします。
■「頭金0円で家が建つ！」ってホント？
結論から言いますと
頭金ゼロ円で家は建ちますが
本当は頭金ゼロ円ではお家は建ちません。
どっち？
最初に自己資金から支払うお金があるけど
ローンでその分をまかなう、というかんじです。
たとえば
●土地の手付金 100万 ※物件の価格による
●建物の契約金 100万 ※業者による
いったん先払いする必要がありますが
住宅ローンで借りるので
すべての支払いが終わった後
通帳に先に支払った分のお金が残っています。
これで結果「頭金ゼロ円」になります。
大丈夫です？
■諸費用の内訳
土地を買って家を建てると、最低限かかる「諸費用」。
おうちを建てるまでには
土地の手付金や建物の契約金以外にも
いろんな費用がかかります。
これを購入費用と呼んだり、諸費用と呼んだりします。
新築に限らず中古、分譲住宅（建売住宅）・マンションに関係なく
金額こそ違いますが、諸費用は必ず発生します。
たとえば土地を買って家を建てる人は
ざっくりこれくらいの「諸費用」がかかります。
●収入印紙 2万円 ※物件の価格による
●屋外給排水工事 50万 ※業者による
●水道引込工事 40万 ※水道引込がない土地
●水道加入金 5万 ※水道引込がない土地
●浄化槽工事 50万 ※下水道がない土地
●地耐力調査費 7万 ※業者による
●設計費 30万 ※業者による
●確認申請代願費 10万 ※業者による
●長期優良住宅申請費 30万 ※業者による
●外構工事 150万 ※上限なし
●カーテン 40万 ※上限なし
●照明 40万 ※上限なし
●エアコン 70万 ※上限なし
●地デジ・BSアンテナ 10万 ※業者による
●家具調度品 100万 ※上限なし
●土地登記料 30万 ※場所による
●建物登記料 20万 ※大きさによる
●抵当権設定登記料 10万 ※借入額による
●銀行借入保証料 50万 ※借入額による
●銀行手続き費用 5万 ※銀行による
●つなぎ金利 20万 ※借入額による
●土地仲介手数料 40万 ※土地費による
●農地転用届出 10万 ※業者による
●引っ越し費用 8万 ※業者と時期による
すごく多岐にわたりますが
まだ他にもあるかもしれません。
■諸費用をどうやって工面する？
建築費の2割ぐらいは諸費用がかかります。
土地とおうちで3,000万円なら諸経費を入れると
実際は3,600万円ぐらいの総費用になります。
いまどきの銀行は
諸費用も含めてほぼ100％融資してくれるので
手持ちのお金が数万円でも何とかなります。
※銀行によります
■注意点
諸費用を一緒に借り入れた場合
当然のごとく借入額が増えるので
毎月の支払額が多くなります。
さらに
もし売却することになったら
逆ザヤになることがあります。
売却価格 ＜ ローン残債
総額3,600万円でローンも3,600万円のとき
土地と建物の実質が3,000万円で、諸費用が600万円。
諸費用分まで売り出し価格に反映できないため
頭金ゼロ円で建てた時にすでに
▲600万円の「債務超過」になってます。
足らない分を自己資金で用意しない限り
売るに売れません。
これ、最近多いですよ！
財産分与の時、誰が足らない分を出すか、
けっこう面倒な話になります。
なぜなら、最近は 数分に1組離婚されるので。
■まとめ
頭金なしでお家を購入することは
今どきリスクではなくなっている気がします。
むしろ
頭金なしで住宅ローンを組むことは珍しいことではありません。
本当に大事なのは
頭金なしで購入することで起こるかもしれないリスクを
きちんと知って、対応できるようにしておくことです。
全体の資金計画やライフプランシミュレーションなど
細かいシミュレーションをしてくれる不動産会社も増えてきています。
高い安いだの目先の金額だけでなく
長期に渡る返済計画の相談に乗ってくれる会社を
探してみるのもいいかもしれませんね。
ガンバル不動産でした。
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「住まいには人生を変える力がある！」
磐田のガンバル不動産でした。
では！