ラグビーのトップリーグがヤマハスタジアムで今日あります。
今日の対戦相手は田村選手や田中選手がいるキャノンイーグルさん。
五郎丸選手がホームで観るのはラストだと思います。
楽しみでなりません。
ではチケットを忘れずに、行ってきま~す。
（ただいま！）
さて、ガンバル不動産です。
■パワービルダーの価格交渉
飯田産業グループに代表される
いわゆるパワービルダーの新築分譲住宅（建売）は
静岡県磐田市でもとても多く分譲されています。
一円でも安く買いたいと思うのは普通の人の心理です。
その場合は、買いたい希望の価格になるように指値をして価格を交渉します。
パワービルダーさんの新築分譲住宅を価格交渉をするときと
一般的な分譲会社や工務店さんの建売と価格交渉をするときとは
大きな違いがあります。
その違いとは
「価格交渉のルールがきっちり決まっている」という点です。
このルールが分かっていない不動産会社にあたってしまうと
購入金額に数百万円もの差が出てしまいます。
そのルールの内容は
1 価格を下げるタイミングが決まっている
2 売主が価格を決める（買主から価格交渉は受けたくない）
このふたつです。
パワービルダーの新築分譲住宅（建売）を購入するなら
これは絶対にあたまに入れてください
■具体的な値下げの流れ
昨年、ガンバル不動産が取り扱った事例で見てみます
何も建っていない図面段階からはじまって
売れるまで、こんなスケジュールで販売価格が下がっていきます。
販売開始 図面のみ 販売価格 2,580万円（余裕で売れると思っていない）
↓
建築開始 価格価格 2,580万円（まぐれで売れたらいいな）
↓
建築中 価格価格 2,580万円（ひょっとして売れたらいいな）
↓
建物完成 価格価格 2,580万円（ぼちぼち売れたらいいな）
↓
完成後 2ヶ月後 価格改定 2,480万円（もう売れるかな）
↓
完成後 3ヶ月後 価格改定 2,380万円 （まじ売らないといかんな）
↓
完成後 4ヶ月後 価格改定 2,280万円 （もう売れてほしいな）
↓
完成後 5ヶ月後 価格改定 2,180万円 （なんで売れないの）
それでも売れないときは 価格大幅改定 1,980万円！（やばっ赤字ギリギリ）
こんなタイミングでパワービルダーは自ら価格改定をします。
完成してからは物件によっては毎月100万円近く値下げしていきます。
ということは
完成直後で、当初の売出し価格から
まったく値下げされていなければ
価格交渉できる可能性があります。
もともと値下げして販売しても
ある程度は利益が残る予定だったからです。
しかし
パワービルダー系の分譲会社は
自ら価格改定をしますが
買主さんからの価格交渉には
かなり渋る傾向がありますので注意してください。
■パワービルダー物件の価格交渉成功ポイント
（１）価格交渉の金額について
パワービルダー物件は、現場ごとに物件担当者がいます。
購入申し込み書は、不動産会社からその物件担当者へ渡します。
まずは
現場担当者が書類をチェックし
現場担当者のチェックを通過したら
次は支店の所長さんへ渡ります。
所長さんがチェックした後に
決裁権者（本社）へ稟議に回り
本部の決裁権者が交渉金額の判断をします。
ダメ元で無茶な金額の価格交渉の購入申込みをしても
現場担当者レベルや所長さんレベルで断られてしまい
本部の決裁権者へ届くことなく交渉のテーブルにすら乗りません。
むしろ現場担当者に嫌われてしまい、
本来できたはずの価格交渉ですら難しくなることがあります。
現場（現場担当→所長）→営業本部
この3回のチェックをパスしないといけません。
ダメ元で大きな金額の価格交渉の購入申し込みをしても
成功する事はほぼありません。
ギリギリの絶妙な価格で購入申し込みをすることこそが上手な価格交渉と言えます。
できる不動産営業マンは、このギリギリのさじ加減を現場担当者から聞き出して
絶妙な価格で買付を出します。
（２）契約日や残金決済日について
新築分譲住宅の売主側の担当営業マンは
シビアに営業成績や売上目標に追われています。
担当営業マンは、引渡しを月内の成績（売上）に入れようとする傾向があります。
たぶん上司がそう言うのでしょう。
月末近くの時期に不動産購入申込書（買付）を提出すると
「今月中に契約していただけるなら、○○万円下げることができます」なんて言われます。
月初に不動産購入申込書を提出した場合
「今月中に残金決済ができるなら○○万円いけます、○○銀行が早いですよ！」と言われることもあります。
パワービルダー側の契約日や残金決済日などの都合を
買主側である程度受け入れることで
値引きやそれ以外のオプション購入券などもらえるかもしれません。
このあたりも価格交渉の条件のひとつになるので
不動産会社から契約日・引渡し日についての提案があれば前向きに検討してください。
どうせ買うつもりの人は
それだけで賢く購入できるかもしれません。
■まとめ
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今日もいつものガンバル不動産でした。