今日は、午後から全日本不動産協会静岡県本部主催の「法定講習」です。
その前に「ゼロはじブログ」をはじめます。
昨日は「新築戸建て（建売）を買う」ときの話でした。
今日は「土地や家を売る」ときの話になります。
もしかしたら、土地や家（マイホーム）を売るという経験は初めてかもしれません。
もしかしたら、土地や家（マイホーム）を売るという経験は最初にして最後の経験かもしれません。
人生で、ほとんど経験のない土地や家（マイホーム）の売却だからこそ失敗はしたくありません。
失敗をしないためには
土地や家（マイホーム）売るための基本的な知識が必要です。
■土地と家（マイホーム）売却の全体の流れ
家（マイホーム）の売却で失敗しないためには
売却の流れを知ることです。
全体の流れは、こんな感じです。
１．売却計画を立てる
２．不動産会社に査定を依頼する
３．売却の準備をする
４．不動産会社と媒介契約を締結する
５．売却活動をする
６．売買契約を締結する
７．物件の引渡しを行う
８．確定申告を行う
の８つのステップがあります。
ひとつづつお話していきます。
■１．売却計画を立てる
売却計画とは、あなたが土地や家（マイホーム）を
●いつまでに売らなければならないのか？
●最低いくらの手取りが必要なのか？
などの基本的な計画を立てることです。
住宅ローンの残債が有る場合は
売却する予定の金額でどの程度まで返済できるかどうか
計算しておく必要があります。
どれくらいまで返済できるかについては
不動産会社に依頼する「査定額」が
おおよその「目安」になります。
あるいは
売ったお金で次の物件を買う買換えの場合は
売却を先に行う「売却先行」か
次の物件の購入を先に行う「購入先行」がありますが
どちらを選択するかも、売却計画では重要な選択になります。
■２．不動産会社に査定を依頼する
売却計画で重要になるのは「査定価格（売却可能金額）」です。
「査定価格（売却可能金額）」を知るためには
不動産会社に査定を依頼する必要があります。
その場合は、複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。
査定価格によっては住宅ローン残債全額をどの程度返済できそうかや
買換えの場合は自己資金をいくら準備しなければならないのかの判断ができます。
不動産会社の査定額は
●高すぎても信頼できない（一括査定業者にありがち）
●安すぎても信頼できない（土地勘が無い業者にありがち）
ものだと思ってください。
査定金額は売却できる金額ではないことに注意してください。
売却できるできないは、その時期の需要供給のバランスです。
■３．売却の準備をする
不動産会社に査定を依頼し査定価格が分かったら
すでに立てている売却計画と照らし合せて
現実に実行できるかどうかを見直します。
査定価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は
額によって追い金の準備がまとまって必要になったりします。
築浅にありがちな、いわゆる「逆ザヤ」状態です。
そうすると、売却計画自体を見送るということにもなります。
また
相続した土地や古い一戸建ての売却で隣地との境界が明確でない場合は
確定測量が必要になりますし
マンションの売却だと、管理費や修繕積立金に滞納部分がある場合は解消が必要になります。
古い一戸建てを売却する時の準備段階では
建物状況調査（インスペクション）を行うこともお勧めします。
調査費用は、検査料として5～10万円前後になりますが
インスペクションにすれば、「瑕疵担保保険」に加入することができるので
買う人にとっては安心材料が増え、売却がしやすくなります。
インスペクション業者は不動産会社が紹介してくれますので
希望される人は業者に依頼してください。
■まとめ
はじめて土地や家（マイホーム）の売却する人のために
その全体の流れ8ステップのうち1～3を書きました。
土地や家（マイホーム）の売却で一番重要になるのが
いくつかの不動産会社に査定を依頼することです。
査定額をもとにして売出し価格を設定しますが
高すぎても安すぎても計画が狂ってしまいます。
信頼できそうな不動産会社を見つけてくださいね。
では！
（次は4～8までお話します）
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磐田のガンバル不動産でした。