もう12月。
今年は正月以降の記憶があまりありません。
時間がワープしています。
さて、ガンバル不動産です。
今回で最後です。
おつきあいください。
土地や家（マイホーム）を売るためには
基本的な知識が必要です。
もしかしたら、家（マイホーム）を売るという経験は初めてかもしれません。
もしかしたら、家（マイホーム）を売るという経験は最初にして最後の経験かもしれません。
人生で、ほとんど経験のない家（マイホーム）の売却だからこそ失敗はしたくありません。
今日は「はじめての土地と家（マイホーム）の売却！」の続きをシェアします。
■売却の全体の流れ
土地や家（マイホーム）の売却で失敗しないためには
全体の流れを知っておくことが重要です。
全部で８ステップありますが
１．売却計画を立てる
２．不動産会社に査定を依頼する
３．売却の準備をする
４．媒介契約を締結する
ここまでお話してきました。
今回は5~8まで一気にいきます。
■５．売却活動をする
売出し価格を決めたあとは
売却活動を開始します。
売却において、もっとも重要なのは「売出し価格」の決定です。
相場より高過ぎれば売れませんし、安過ぎると損をします。
空き家の売却ではその必要はないのですが
住んでいる家の内覧希望者が現れたときは
日常生活をしながら売却することになりますので、
しっかりと内覧前の準備と対応が必要になります。
■６．重説と売買契約を締結する
あなたの土地や家が欲しいと思った買い希望者は
「買付証明書（購入申込書）」を提出します。
●購入希望額
●契約手付金
●契約日
●決済日
●条件・・・
「買付証明書」に書かれている条件をもとに
不動産会社が間に入って
売主様と買主様で打合せ（商談・調整）を行い
売買条件が整えば「売買契約」に進みます。
不動産の売買は、契約日と引渡し日が別日になります。
その期間は、売買契約日からおよそ1ヵ月~3ヵ月後になります。
売買契約の前日までに「重要事項説明」を済ませておいてから
「売買契約」を結びます。
「重要事項説明」に書かれていることは
●物件の状況説明
●売買条件の取り決め
●その他重要なこと
などの内容です。
重要事項説明は売買契約の前にしなくてはいけないと法律で決まっています。
ここをはしょって契約当日に済ます業者もいますが
買主からしたら、
契約当日はあわただしく
集中して説明を聞くこともできません。
当日に重要事項の説明と売買契約をしそうな業者さんだったら
前もって重要事項の説明をしてもらいましょう。
納得できたところで、お互い気持ちよく売買契約といきたいものです。
■７．物件の引渡し（決済）を行う
物件の引渡しは、残金の支払いと同日に行うのが原則です。
その場所は、住宅ローンを借りる金融機関になります。
普通はめったに通されることのない
「応接室」をお借りします。
慣れない場所なので
少しドキドキしますよね。
物件の引渡し日には
買主様が住宅ローンを利用する場合は
●住宅ローンの融資実行
（つなぎローンの融資実行かも）
さらに
●払出伝票処理
●残代金の振込処理
●固定資産税等の清算処理
●所有権移転登記の手続き
●仲介手数料の支払い
建物の場合は
●保証書の受領
●設備の取り扱い説明
●鍵の受け渡し
とかになります。
この作業を「残代金決済（けっさい）」と言います。
そこには
●売主様
●買主様
●不動産会社の担当者
●登記を行う司法書士 が立会います。
立ち会う司法書士は、不動産会社が手配してくれるのが通常です。
決済を済ませれば晴れて「地主さま」です。
おめでとうございます！
■８．確定申告を行う
不動産を売却した場合
課税譲渡所得（売却利益）が発生した場合には
税金を納めるなければなりません。
ただし
マイホーム（居住用財産）の売却では
売却利益を軽減してくれる特例が設けられていますので安心してください。
ですから
ほとんどの場合は税金は納めなくても良いのですが
特例を使う場合は必ず確定申告をしなけれがならないので覚えておいてください。
■まとめ
はじめて土地や家（マイホーム）の売却する人のために
その全体像について書いてきました。
土地や家（マイホーム）の売却で
一番重要になるのが不動産会社に依頼する「査定」です。
査定を基に設定する売出し価格を間違えると全ての計画が狂ってしまいます。
売出し価格を決めて媒介契約締結したら
内覧対応や、売買契約、引渡し（残代金決済）、確定申告へと進んでいきます。
これらの段階ごとに不動産会社のサポートが受けられますので
分からないことがでれば不動産会社の担当者に相談すれば大丈夫です！
このガンバル不動産「ゼロはじブログ」が参考になり
あなたの売却が成功することを祈っています。
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磐田のガンバル不動産でした。