さて、顔面神経麻痺のガンバル不動産です。
今日は契約書約款のいわゆる「ローン特約」についてシェアします。
■融資利用の特約とは？
ようやく土地を見つけて、契約することになりました。
契約書を前にして、ちょっとだけ不安があります。
「主人が転職したばかりで、ローンが通らなかったらどうなるのか？」
売買契約書にそんな場合に備えて「特約条項」をつけてもらうことができます。
※必ず付与されるものでない 言わなきゃつけない
この条項は金融機関から融資が否認されたとき
不動産の売買契約が「自動的に解除」になることを定めた内容です。
住宅ローンの融資の承認が
●契約時に設定した融資特約までに得られない
●否認された
ときにこの契約は自動的に解除になることを定めた内容です。
この条項による解除は、いわゆる「白紙解除」なので違約金の問題は生しません。
これで少しは安心できました？
※「白紙解約」とは、その契約が当初からなかった状態に戻すことから互いに債権債務が無いことになります。
■ローン特約の趣旨は？
事前審査はOKだったとしても本融資の審査の結果、
住宅ローンの借り入れができなかった場合がよくあります。
買主は売買代金を支払うことができないので、
契約違反となってしまいます。
売主に損害賠償をする必要があります。
「ローンが組めないのに、損害賠償をしなくてはいけない」
このような状況は、買主にはとても酷ですので
買主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約に「ローン特約」を付すことが一般的です。
買主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除となります。
この条項において、契約書に記載されてたローンについてのみローン特約の適用があり
記入されないローンについてはローン特約が適用されない（現金扱いになる）ということになります。
ここ重要です！ なんでもかんでもローンが通らなければ白紙になるわけではありりません。
そして
買主の義務として売買契約締結後速やかに融資の本申込みしていただきます。
これは、ローンの結果が出るまでは売主の立場が不安定なものであるためです。
ただし
買主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など
買主の手続きミスでローンを借りることができなかった場合には
当然ながらこの特約は適用されません。
■融資承認が得られない、または否認されたときについて
この条項は、融資承認予定日までに、融資承認が得られない、または否認された場合、
契約解除期限までに、売主に解除の通告をしなければなりません。
契約解除期限までに売主に「解除の通告」をしない限り、契約を履行する義務があります。
■「受領済の金員を無利息で遅滞なく」とは
ローン特約により、契約が白紙解除となると、売主は受領済みの金銭（手付金など）を買主へ返還しなければなりません。
もちろん、宅地建物取引業者が受領済している報酬（仲介手数料）があればそれも同様です。
■「買主自主ローン」とは
買主自主ローンとは
宅建業者の斡旋を受けずに、買主自ら金融機関を選択して住宅ローンを申し込むことです。
こっちの方がふつうですね。
そうすると
買主は融資利用に必要な書類を、売買契約書の標記に定めてた期日までに金融機関等に提出し
その提出書類の写しを売主に提出しなければなりません。
写しの提出を必要とするのは、ウソのローンアウトによる「不正解除」に備えて提出を求めています。
※実務ではそこまでやっていないのですが・・・
申込の遅延や、故意に虚偽の証明書等を提出した結果
融資の全部は当然ですが、一部についてのみ承認を得られなかった場合には
ローン特約の規定は適用されませんので、ここは注意が必要です。
■まとめ
ローン特約をつけたとしても
買主さんがやることやらずに悪意をもっての白紙解除は許されません。
民法の信義則違反ですね。
本融資が受けられるかどうか不安な時は
事前に不動産会社さんときちんと打ち合わせしておきましょう。
何とか手を尽くしてくれるはずですから。
※土地とおうちのことならガンバル不動産にご相談ください
ガンバル不動産のメール相談窓口はこちらから！
「住まいには人生を変える力がある！」
今日もいつものガンバル不動産でした。