「外出を控えてね」ということでしょうか・・・
さて、ガンバル不動産です。
今日は調整区域に家を建てることについてシェアします。
■市街化調整地域だと家を建てることができない
基本は「市街化調整地域」に該当する場合は家を建てることができません。
◆市街化区域 家を建てられる
◆市街化調整区域 家は建てられない
土地は都市計画法という法律によってどのような街づくりをするのか決められています。
都市計画区内では、さらに市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域の３つの区域に分けることができます。
| 都市計画法の区分 | 説明 | 家を建てられるか |
|---|---|---|
| 市街化区域 | ・すでに市街化されているエリア ・おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべきエリア |
建てられる ただし、用途地域による建築制限はある |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制するエリア | 原則として建てられない ※例外はあり |
| 非線引都市計画区域 | 市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていないエリア | 建てられるが、電気・ガス・水道などのライフラインは自己負担の場合もあり |
磐田市は市街化区域と調整区域の線引きを昭和51年に行いました。近隣の袋井市と掛川市は用途地域を定めていますが、非線引き都市計画区域です。基本的に市街化調整区域では一般の人が家を建てることはできません。
磐田市の場合、人気の高台エリアはほぼ調整区域です。その証拠に、売物件がほとんどありませんよね。土地があっても家を建てられない土地だから売れないのです。袋井市や掛川市は線引きされていないので、どこでも基本的に建てられるので、売物件がたくさんあります。
ただし、例外として市街化調整区域であっても都市計画法43条「開発許可」を得て、建築できることがあります。
・地域の環境を悪化させないような建物（ゴルフコースや、1ヘクタール以上の競技場や墓園など）
・周辺に住んでいる人の生活に必要な物品の販売や加工、修理のための店舗や事業所や、医療・社会福祉施設や学校など
・鉱物や観光、水産資源の活用のために必要な建物
・湿度、温度、空気などの特別な条件が必要で市街化区域に建てられないような建物
・農業、林業、水産業のために使われる設備
・中山間地などの農林業を活性化させる基盤整備に関する建物
・県が国などと一体となって助成する中小企業などのための建物
・すでにある工業施設のための施設
・市街化区域で建てられないような、危険物の貯蔵や処理のための建物
・道路の管理施設や休憩所、給油所や火薬類の製造所
・地区計画または集落築計画内に適合する建物
・市街化区域の近くで、おおむね50以上の建物が連坦（れんたん）しているエリアで、一定の条件を満たし環境の保全に支障がない建物
・市街化区域で行えないような建物で、市街化を促進するおそれがないものとして都道府県の条例で目的や用途を定めた建物
・都市計画法などで区域が設定される以前に権利があった人（いわゆる既存宅地）が一定の期間内に建てる建物
・その他、市街化促進のおそれがなく、市街化区域では困難で開発審議会から特例的に認められるもの（農家の分家住宅や既存建築物の建て替えなど）
一般の人が調整区域で家を建てる場合は、上記の項目のうちの「特例的に認められるもの」に該当するパターンが多いでしょう。
ただし、実際のところ、許可基準は自治体ごとで異なります。
「その土地の近隣に20年以上住んでいれば許可」という大規模既存というパターン（旧豊岡村のエリア）もあれば、「農家の次男として分家住宅を申請したが不可だった」というパターンもあります。
磐田市の調整区域に建築するためには 昭和51年10月12日以前にその土地の地目が「宅地」であることが必要です。それを確認するには、磐田法務局で土地の登記事項証明書を取得すればすぐにわかります。
ちなみに磐田市の建築判定フローチャートをご紹介します。
※磐田市役所HPから
■デメリットもある
調整区域に家を建てる場合は、デメリットもあります。
デメリット
●ろうきんは調整区域だと住宅ローンが使えない
●建て替えに制限があることがある
●将来土地を売却しようとしても、第三者の建築許可が下りない可能性がある
●道路や上水道の整備が自費という可能性がある
■まとめ
市街化調整区域に家を建てることについて解説しました。
もし調整区域の土地を買って家を建てようとするならば、家を建てられる要件の確認とデメリットや手続きの煩雑さについてしっかりと把握しておきましょう。
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