心理的瑕疵物件（事故物件）の告知に関するガイドラインが策定されました！

国土交通省が「事故物件（心理的瑕疵物件）」に関して、契約予定者に対して不動産業者が告知すべき対象とその内容をまとめたガイドラインを公開しました。


これまで告知が必要かどうかの判断基準は業者まかせで、告知するべきを告知しなかったり、告知しなくてもいいのに告知してしまうとか、かなりトラブルが起きていました。

公開された「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」」には、告知すべき事案として、他殺、自死、事故死、その他原因が明らかでない死亡が発生した場合などを上げています。

一方、病気や老衰などの自然死、転倒事故による死亡は告知の対象外としています。


そこで今日は、「心理的瑕疵物件（事故物件）の告知に関するガイドライン」についてシェアします。


国土交通省の


宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン

はこちらから（PDFファイル）　


　※リンク切れの際は　「国交省　ガイドライン　心理的瑕疵」で検索

■ガイドラインの心理的瑕疵と不動産の範囲

心理的瑕疵には、周辺環境や過去の使用用途などが該当することもあります。


ガイドラインでは、取引の対象となる不動産で過去に起きた「人の死」に関する事案を取り扱うことになっています。

不動産の範囲は


●住宅として使われる「居住用不動産」
●オフィスや店舗などの「業務用不動産」


の2分類としています。


居住用不動産は人が継続的に生活する場所で、居住の快適さを期待して入居します。


他殺、自死、事故死など、人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いので、 ガイドラインでは「居住用不動産」を取り扱うこととになっています。

■告知が必要な事案

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすので、これは告知しなければなりません。

また、過去に事故死か自然死か明らかでない場合においても、原則として告知しなければなりません。不動産業者が告知すべき内容を隠して取引することは法律的にも許されません。

■告知が不要な事案

老衰、持病による病死などの「自然死」は、当然に予想された人の死なので、契約判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いことから告知は「不要」です。

また、「自然死」は心理的瑕疵には該当しないと言う判例が存在することから、契約判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられています。


そのほか、事故死であっても自宅の階段からの転落や、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死についも、そのような死が生ずることは当然に予想されるので、告知の対象外になっています。

ただし、自然死や日常生活中の不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置され、「特殊清掃」が行われた場合には契約判断に重要な影響を及ぼす可能性があるので、原則として、告知しなければなりません。

■宅地建物取引業者の告知事案の調査

宅地建物取引業者は、販売活動を行うにあたり、物件調査や情報収集を行う業務上の義務を負っています。

ただし、心理的瑕疵に関する事案が過去に生じていたかどうかが分からないのに、自発的に調査することは宅地建物取引業法上は認められていません。


営業売活に伴う「通常の調査」で、心理的瑕疵を知らされたり、自ら認識した場合は、宅地建物取引業者は取引のお客様に告知しなければなりません。


なお、媒介（仲介）業務を行う宅地建物取引業者は、売主に対して物件状況等確認書に過去に生じた心理的瑕疵についての記載を求めることで調査義務を果たしています。


この場合において、記載されていない心理的瑕疵が後日判明しても、宅地建物取引業者に重大な過失がなければ調査は適正になされたことになります。

■売買契約において告知すべき内容

取引の対象不動産において、過去に心理的瑕疵となる事案が発生している場合は


●事案の発生時期
●事案の発生場所
●事案の死因（不明である場合にはその旨）


について、買主に告知しなければなりません。


告知内容については、売主や管理業者に照会し記入作成してもらった「物件状況確認書」の内容をそのまま告げる必要があります。


調査先である売主や管理業者から「不明である」と回答されたときや「無回答」のときには、その旨を告げれば足りるものとしています。


ここで気になるのが、「心理的瑕疵事案が発生してから何年も期間が経過している場合、いつまで事案の存在を告げなければならないのか？」です。

賃貸住宅の場合、判例や公的賃貸住宅の募集運用のあり方から、心理的瑕疵事案の発生から「概ね３年間」は、借主に対してこれを告げるものとする、となっています。売買の場合は、期間についての特段の定めは今回のガイドラインにはありません。


なお、亡くなった人の遺族や関係者のプライバシーに配慮する必要があるので、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死亡原因、発見状況などは知っていても取引の相手方に告げる必要はありません。


また、買主・借主に事案の存在を告げる際には後日のトラブル防止の観点から、書面の交付等によることが望ましいとなっています。

■まとめ

ガイドラインは売買・賃貸取引のトラブルを未然防止につながることが期待されています。


なお、ガイドラインの内容は、現時点で妥当と考えられる一般的な基準ですので将来この基準が妥当でなくなる可能性もあります。売買の場合は、心理的瑕疵事案が発生した場合、「いつもまで告知すべきなのか？」についてのガイドラインは発表されませんでした。


超高齢化社会、ひとり住まいのお年寄り、社会から孤独した生活、ご近所さんとの薄いコミュニケーションなどで、今後ますます「心理的瑕疵物件＝事故物件」が増えていきます。


ガンバル不動産も、告知する必要がある物件の売却相談が増えてきました。まだまだ序の口かもしれません。


新たな判例や取引実務の変化を踏まえながら、社会情勢や人々の意識の変化に応じて適時に見直ししてほしいと思います。

磐田市の不動産売るならガンバル不動産がお手伝いできます。

相談先がわからない場合には、ガンバル不動産あてにご連絡いただいても結構です。売ること買うことへの心配・不安・悩み‥お聞かせください。

ガンバル不動産　お問い合わせはこちらから！

不動産のお取引で失敗や後悔することが無いように、そして、もっと磐田市福田の魅力を知っていただき、末永く住んでいただく人をもっと増やしていきたい。私が住む街「磐田市の福田」をもっと元気にしたい！そんな思いで書いています。